东北区域酒店投资人郭喜杰，从2005开始经营自主品牌商务酒店，而后投资第1家品牌酒店，即中高端的智选假日酒店，他选择品牌的原因是什么？筹建期高效的原因，表现在哪几方面？经营酒店近20年，郭总有哪些中肯的建议和投资心得？ 以下内容，来自投资人自述： 2005年，我在鞍山投开了第一家佳泰商务宾馆，是当地较早的自有品牌连锁宾馆。 2005年—2015年，在经济型酒店快速发展的十年里，佳泰连锁商务宾馆拓展至整个辽宁省，共有25家。这25家宾馆，有的是自持物业，绝大部分是租赁物业。 随着国内品牌连锁化率的日益提升，我逐渐认识到单体酒店发展的局限性。为适应市场变化，我将18家佳泰连锁商务宾馆与首旅如家酒店集团合作，即投入较少的改造成本，就可享受到首旅如家酒店集团的会员体系，为自己的酒店增加客流。 2016年，我在鞍山的一处自持物业竣工之前，决定用物业的10000平米，投资一家国际中高端酒店。 智选假日酒店的优势: 1、产品设计兼容性强： 产品设计，兼顾客人对品质的要求。设计结合了视觉审美及产品实用性，既保证公区、客房等区域的舒适性，又提升了酒店的坪效。 2、高品质的住宿体验： 为客人提供的安心早餐、舒适睡眠、畅爽淋浴等，保证客人在住宿期间获得高品质的服务。 投测满意度：4.5分酒店总投资额 I 预估3000万元 VS 实际3000万元（2017年） 单房投资额 I 预估16万元 VS 实际16万元（2017年） 投资回报周期 I 投测预估5年 VS 实际经营预估6-7年 开发人员服务水平 I 满意 （备注：酒店总投资额和单房投资额，包括装修、消防、物资、店招等全部费用） 自持的独栋物业，共有30层，面积约20000平米。 物业位置优越，位于鞍山市商业繁华区，周边有商场、餐饮及其它娱乐设施，交通便利。 酒店面积约10000平米，大堂位于1层，约400平米； 酒店的早餐厅、健身房，以及3个会议室，位于4层；洗衣房位于5层。 酒店客房位于5-20层，共有188间。 物业的1—4层，除酒店大堂、餐厅、会议室及其它配套设施以外，其它全部是自有品牌连锁超市。 物业的5—30层，除酒店客房所属楼层外，其它楼层全部是住宅。 选择智选假日酒店的原因是： 1、经营上，想从单体酒店向连锁中高端品牌酒店转变。 首先，自2005年起经营佳泰连锁宾馆多年，愈加发现自有品牌连锁宾馆仅适合于本地化经营，若要面向更大的酒店市场，会力不从心。 例如，佳泰连锁宾馆若想走向东三省，甚至向长三角、珠三角区域拓展，在品牌的市场接受度及认可度方面，需要花费较多的时间和精力。 其次，随着品牌连锁化率逐步提高，品牌酒店凭借自身的产品品质、管理规范、完善的会员体系等优势，能够减轻业主的投资压力。 智选假日酒店，作为中高端精选服务酒店，符合自己选择品牌的预期。 2、更倾向于通过投资中高端酒店，获得稳定的投资回报。 三线城市的中小型开发商，尤其是拥有开发商自持物业的业主，没有租金成本的压力，更倾向于通过投资中高端酒店，获得稳定的投资回报。 3、特许经营模式，降低投资成本，增加管理的自由度和灵活性： 在筹建方面：品牌方协助业主做门店选址、市场调研、市场营销、分销策略、财务体系搭建等，投资人可以省时、省力。 在运营方面：品牌方成熟的管理平台和系统，可以省去门店运营体系的建设和维护。 在管理方面：投资人可直接聘选店总，无需等待品牌方派遣店总来管理门店。 4、有国际酒店集团做背书的品牌，能提升门店的市场竞争力： 首先，酒店要走的长远，需强大的酒店集团加持。 洲际酒店集团进入中国市场近40年，是目前在华规模最大的国际酒店集团，有强大的系统支持，例如，平台工具、培训体系等，可高效助力业主的酒店经营。 其次，智选假日的国际品牌规模效应，将提高当地消费客群体验高品质服务的热情，能尽快激活市场对门店的认可度。 品牌方的开发人员专业性较好，预测投资回报周期是5年。受疫情影响，实际经营预测投资回报周期约6-7年。 筹开满意度：4.5分筹建周期 I 预估8个月 VS 实际8个月 施工团队 I 自己寻找 酒店大堂位于一层，约400平米；客房套内面积约25平米；餐厅面积约268平米； 3个会议室，共计189平米：中间隔断式，可任意组合。1号会议室约82平米；2号会议室约68平米；3号会议室约39平米； 经营酒店多年，自己培养了一支专业、高效的筹建队伍，门店预估筹建期8个月，实际施工8个月： 1、装修前，提前做规划： 物业是自己开发的，在开发之前就对物业做了整体规划，例如，物业整体的布局，包括大堂、餐厅、客房，以及酒店的其它配套设施的布局规划。 所以，在建造楼体时，在酒店所属的20层，对于防水、隔音、消防等，全部按照酒店的标准施工。 2、专业的设计团队： 在设计之前，先要做好精准的测量，再做设计规划。 酒店整体布局合理，例如： ①客房：卫生间的地漏、排水管位置及大小等较精准。 ②洗衣房:离锅炉房较近，可以节省能耗。 ③后台功能区：提前考虑到员工的餐厅、更衣区、洗浴区等功能区，提升员工的归属感。 ④其它功能区：工程部值班室等，集中在同一个办公地点，既能充分利用空间，又能节约管理成本。 3、施工时的精细化运营： ①集采产品，提前采购： 在酒店施工前，提前确认好所需的装修材料，提前集采下单，例如，天花吊顶、中空玻璃、大理石‍、‍墙砖、木墙板、灯箱‍‍、‍‍乳胶漆等，保证装修材料及时进场，以免耽误工期。 ②非集采产品，提前预订，提前预约配送时间： 除集采产品之外，其它的装修材料，提前确认好材料的材质和数量，提前预订材料，并和供应商沟通好配送时间。 ③施工团队协作能力强： 装修团队磨合多年，配合默契。在施工过程中，几乎工种与工种之间是无缝隙对接，不仅保证项目在指定工期内完工，还能保证项目的施工工艺，例如，热水系统、强弱电工程等方面。 ④专业的工程运维团队： 注重产品的日常维护，例如，洗衣机、空调、电视等设备，一旦投放使用后，需及时、得当的保养，将延长产品的使用年限，节省硬件产品的投入成本。 在项目筹建环节，绝大部分是自己的团队负责项目的施工落地，在需要品牌方的支持时，例如，询问产品标准细节；产品验收等方面，品牌方回应及时、耐心。 项目在高效中完工，目前门店未出现任何渗漏或房间异味的现象。虽然酒店的入住率仍有待于提升，但客人入住体验感较好，且复购率较高。 经营满意度：4.5分单房运营成本 I 90元(2022年) RevPAR I 235元(2022年) 店长满意度 I 满意 门店于2018年开业，6个月度过爬坡期。 2020—2022年，疫情期间，门店的平均入住率分别是62%、71%、63%。 门店开业前预估RevPAR300+元，2022年综合RevPAR235元。 门店通过灵活的人员配备，提升了服务效率，进而控制运营成本。 单房运营成本为90元，不包括房租，包括能耗、人员工资、一次性客用品、布草清洗等。 智选假日酒店注重商旅客户、全球大客户的合作，所以在疫情期间，门店商务客人的稳定性较高，包括具有国外产业背景的客人。 近几年，鞍山市内新开的中端、中高端酒店较多，酒店市场呈现白热化。门店若想在预期内收回成本，需加大拓客效率，提升老客的忠诚度，这是2023年门店在经营管理方面的一项重要任务。 会员满意度: 4 分集团会员占比 I 6%（2022年） 会员复购率 I 高（2022年） 门店客源占比：集团占比约6%；协议占比约64%，OTA占比约12%，散客及其它占比18%。 通过集团渠道推送的会员入住率较低，虽然到店的一部分会员，是通过OTA渠道订房的，但希望集团能进一步提升集团渠道的会员占比率，共同促进门店尽快收回成本。 在协议客方面，目前政府类客人较少。在2023年的“协议”拓客计划中，除加大商务客、旅游团队客的渠道以外，还会积极在政府协议客上做深入拓展。 供应链满意度：4.5分集采价格 I 适中 产品质量 I 好 门店通过集团平台采购的产品，例如： 智能机器人；六小件；客房内的床垫、灯具、衣柜、床头柜、电视机、冰箱、布草；卫生间内的马桶、台盆、卫浴支架、地漏、镜子等。 客人对智能机器人、床垫、布草、洁具类产品，评价较好。 集团采购的产品价格适中，产品质量好，配货及时，售后服务快速。 对品牌方的建议： 洲际酒店集团在国内推行的特许经营模式，从门店经营以来，一直秉持着平等、互信的合作精神，包括集团支持、日常管理、业主参与，以及与业主的沟通方面，但仍有可优化的空间： 1、收益管理支持：建议品牌团队，在会员体系和收益管理方面，加大帮扶力度，加大门店所在地市场分析的力度，精准覆盖 门店当地潜在消费客群，助力门店提升入住率，帮助业主持续性盈利。 2、“减免”政策支持：疫情期间，很多业主在酒店经营上遇到较大的困难。虽然目前疫情放开后，酒旅业市场逐渐恢复，但希望品牌方在困难时期，能够切实从合作共赢的角度出发，给予一定的减免政策扶持，例如，特许费、营销及预订进款的提成比例，提升投资人的信心，消除潜在投资人的投资顾虑。 对投资人的建议： 1、 酒店投资是“重资产"，建议投资人谨慎投资酒店产品。 尽量做轻资产投资，可通过股份等方式，分散投资风险；有酒店管理经验的投资人，可通过管理输出、辅助运营等方式减少资产投入。 2、建议地产类物业的酒店业主，选择特许经营合作模式。 近年来，地产类的酒店业主逐渐在调整投资方向，建议这类业主在酒店投资过程中，选择特许经营合作模式，利用国际品牌的背书及规模化效应，以及国际品牌的标准化管理、运营经验，培养自己的团队，逐步形成自己的资产运营能力。 3、酒店要“轻装饰，重装修”。 现在有很多的酒店投资人，在装修过程中，根据自己的喜好，对酒店进行装修，尤其是在墙面、地面、天花板等方面投入较大，导致装修成本高，而在关键性的隐蔽工程上又节约成本，导致房间的隔音等效果差，影响了客人的入住体验，同时增加后续的维修成本。 未来，会逐步将现有的自有品牌连锁酒店，以合适的方式，慢慢过渡到品牌加盟。 同时，自持物业的所处商圈，如果适合做酒店投资，仍然会选择加盟品牌酒店。辽宁省内的租赁型物业，如果价格、地段合适，会继续投资酒店生意。 随着国内经济形式朝利好方向发展，希望经营好目前已投的2家中高端酒店，与品牌方合作共赢，共谋发展。
转自：https://business.sohu.com/a/675686193_120987369
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