智选假日 | 下沉市场选择特许经营,实际经营状况如何?

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查看1011 | 回复0 | 2023-8-7 08:23:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

东北区域酒店投资人郭喜杰,从2005开始经营自主品牌商务酒店,而后投资第1家品牌酒店,即中高端的智选假日酒店,他选择品牌的原因是什么?筹建期高效的原因,表现在哪几方面?经营酒店近20年,郭总有哪些中肯的建议和投资心得?
以下内容,来自投资人自述:
2005年,我在鞍山投开了第一家佳泰商务宾馆,是当地较早的自有品牌连锁宾馆。
2005年—2015年,在经济型酒店快速发展的十年里,佳泰连锁商务宾馆拓展至整个辽宁省,共有25家。这25家宾馆,有的是自持物业,绝大部分是租赁物业。
随着国内品牌连锁化率的日益提升,我逐渐认识到单体酒店发展的局限性。为适应市场变化,我将18家佳泰连锁商务宾馆与首旅如家酒店集团合作,即投入较少的改造成本,就可享受到首旅如家酒店集团的会员体系,为自己的酒店增加客流。
2016年,我在鞍山的一处自持物业竣工之前,决定用物业的10000平米,投资一家国际中高端酒店。
智选假日酒店的优势:
1、产品设计兼容性强:
产品设计,兼顾客人对品质的要求。设计结合了视觉审美及产品实用性,既保证公区、客房等区域的舒适性,又提升了酒店的坪效。
2、高品质的住宿体验:
为客人提供的安心早餐、舒适睡眠、畅爽淋浴等,保证客人在住宿期间获得高品质的服务。
投测满意度:4.5分
酒店总投资额 I 预估3000万元 VS 实际3000万元(2017年)
单房投资额 I 预估16万元 VS 实际16万元(2017年)
投资回报周期 I 投测预估5年 VS 实际经营预估6-7年
开发人员服务水平 I 满意
(备注:酒店总投资额和单房投资额,包括装修、消防、物资、店招等全部费用)
自持的独栋物业,共有30层,面积约20000平米。
物业位置优越,位于鞍山市商业繁华区,周边有商场、餐饮及其它娱乐设施,交通便利。
酒店面积约10000平米,大堂位于1层,约400平米;
酒店的早餐厅、健身房,以及3个会议室,位于4层;洗衣房位于5层。
酒店客房位于5-20层,共有188间。
物业的1—4层,除酒店大堂、餐厅、会议室及其它配套设施以外,其它全部是自有品牌连锁超市。
物业的5—30层,除酒店客房所属楼层外,其它楼层全部是住宅。
选择智选假日酒店的原因是:
1、经营上,想从单体酒店向连锁中高端品牌酒店转变。
首先,自2005年起经营佳泰连锁宾馆多年,愈加发现自有品牌连锁宾馆仅适合于本地化经营,若要面向更大的酒店市场,会力不从心。
例如,佳泰连锁宾馆若想走向东三省,甚至向长三角、珠三角区域拓展,在品牌的市场接受度及认可度方面,需要花费较多的时间和精力。
其次,随着品牌连锁化率逐步提高,品牌酒店凭借自身的产品品质、管理规范、完善的会员体系等优势,能够减轻业主的投资压力。
智选假日酒店,作为中高端精选服务酒店,符合自己选择品牌的预期。
2、更倾向于通过投资中高端酒店,获得稳定的投资回报。
三线城市的中小型开发商,尤其是拥有开发商自持物业的业主,没有租金成本的压力,更倾向于通过投资中高端酒店,获得稳定的投资回报。
3、特许经营模式,降低投资成本,增加管理的自由度和灵活性:
在筹建方面:品牌方协助业主做门店选址、市场调研、市场营销、分销策略、财务体系搭建等,投资人可以省时、省力。
在运营方面:品牌方成熟的管理平台和系统,可以省去门店运营体系的建设和维护。
在管理方面:投资人可直接聘选店总,无需等待品牌方派遣店总来管理门店。
4、有国际酒店集团做背书的品牌,能提升门店的市场竞争力:
首先,酒店要走的长远,需强大的酒店集团加持。
洲际酒店集团进入中国市场近40年,是目前在华规模最大的国际酒店集团,有强大的系统支持,例如,平台工具、培训体系等,可高效助力业主的酒店经营。
其次,智选假日的国际品牌规模效应,将提高当地消费客群体验高品质服务的热情,能尽快激活市场对门店的认可度。
品牌方的开发人员专业性较好,预测投资回报周期是5年。受疫情影响,实际经营预测投资回报周期约6-7年。
筹开满意度:4.5分
筹建周期 I 预估8个月 VS 实际8个月
施工团队 I 自己寻找
酒店大堂位于一层,约400平米;客房套内面积约25平米;餐厅面积约268平米;
3个会议室,共计189平米:中间隔断式,可任意组合。1号会议室约82平米;2号会议室约68平米;3号会议室约39平米;
经营酒店多年,自己培养了一支专业、高效的筹建队伍,门店预估筹建期8个月,实际施工8个月:
1、装修前,提前做规划:
物业是自己开发的,在开发之前就对物业做了整体规划,例如,物业整体的布局,包括大堂、餐厅、客房,以及酒店的其它配套设施的布局规划。
所以,在建造楼体时,在酒店所属的20层,对于防水、隔音、消防等,全部按照酒店的标准施工。
2、专业的设计团队:
在设计之前,先要做好精准的测量,再做设计规划。
酒店整体布局合理,例如:
①客房:卫生间的地漏、排水管位置及大小等较精准。
②洗衣房:离锅炉房较近,可以节省能耗。
③后台功能区:提前考虑到员工的餐厅、更衣区、洗浴区等功能区,提升员工的归属感。
④其它功能区:工程部值班室等,集中在同一个办公地点,既能充分利用空间,又能节约管理成本。
3、施工时的精细化运营:
①集采产品,提前采购:
在酒店施工前,提前确认好所需的装修材料,提前集采下单,例如,天花吊顶、中空玻璃、大理石‍、‍墙砖、木墙板、灯箱‍‍、‍‍乳胶漆等,保证装修材料及时进场,以免耽误工期。
②非集采产品,提前预订,提前预约配送时间:
除集采产品之外,其它的装修材料,提前确认好材料的材质和数量,提前预订材料,并和供应商沟通好配送时间。
③施工团队协作能力强:
装修团队磨合多年,配合默契。在施工过程中,几乎工种与工种之间是无缝隙对接,不仅保证项目在指定工期内完工,还能保证项目的施工工艺,例如,热水系统、强弱电工程等方面。
④专业的工程运维团队:
注重产品的日常维护,例如,洗衣机、空调、电视等设备,一旦投放使用后,需及时、得当的保养,将延长产品的使用年限,节省硬件产品的投入成本。
在项目筹建环节,绝大部分是自己的团队负责项目的施工落地,在需要品牌方的支持时,例如,询问产品标准细节;产品验收等方面,品牌方回应及时、耐心。
项目在高效中完工,目前门店未出现任何渗漏或房间异味的现象。虽然酒店的入住率仍有待于提升,但客人入住体验感较好,且复购率较高。
经营满意度:4.5分
单房运营成本 I 90元(2022年)
RevPAR I 235元(2022年)
店长满意度 I 满意
门店于2018年开业,6个月度过爬坡期。
2020—2022年,疫情期间,门店的平均入住率分别是62%、71%、63%。
门店开业前预估RevPAR300+元,2022年综合RevPAR235元。
门店通过灵活的人员配备,提升了服务效率,进而控制运营成本。
单房运营成本为90元,不包括房租,包括能耗、人员工资、一次性客用品、布草清洗等。
智选假日酒店注重商旅客户、全球大客户的合作,所以在疫情期间,门店商务客人的稳定性较高,包括具有国外产业背景的客人。
近几年,鞍山市内新开的中端、中高端酒店较多,酒店市场呈现白热化。门店若想在预期内收回成本,需加大拓客效率,提升老客的忠诚度,这是2023年门店在经营管理方面的一项重要任务。
会员满意度: 4 分
集团会员占比 I 6%(2022年)
会员复购率 I 高(2022年)
门店客源占比:集团占比约6%;协议占比约64%,OTA占比约12%,散客及其它占比18%。
通过集团渠道推送的会员入住率较低,虽然到店的一部分会员,是通过OTA渠道订房的,但希望集团能进一步提升集团渠道的会员占比率,共同促进门店尽快收回成本。
在协议客方面,目前政府类客人较少。在2023年的“协议”拓客计划中,除加大商务客、旅游团队客的渠道以外,还会积极在政府协议客上做深入拓展。
供应链满意度:4.5分
集采价格 I 适中
产品质量 I 好
门店通过集团平台采购的产品,例如:
智能机器人;六小件;客房内的床垫、灯具、衣柜、床头柜、电视机、冰箱、布草;卫生间内的马桶、台盆、卫浴支架、地漏、镜子等。
客人对智能机器人、床垫、布草、洁具类产品,评价较好。
集团采购的产品价格适中,产品质量好,配货及时,售后服务快速。
对品牌方的建议:
洲际酒店集团在国内推行的特许经营模式,从门店经营以来,一直秉持着平等、互信的合作精神,包括集团支持、日常管理、业主参与,以及与业主的沟通方面,但仍有可优化的空间:
1、收益管理支持:建议品牌团队,在会员体系和收益管理方面,加大帮扶力度,加大门店所在地市场分析的力度,精准覆盖 门店当地潜在消费客群,助力门店提升入住率,帮助业主持续性盈利。
2、“减免”政策支持:疫情期间,很多业主在酒店经营上遇到较大的困难。虽然目前疫情放开后,酒旅业市场逐渐恢复,但希望品牌方在困难时期,能够切实从合作共赢的角度出发,给予一定的减免政策扶持,例如,特许费、营销及预订进款的提成比例,提升投资人的信心,消除潜在投资人的投资顾虑。
对投资人的建议:
1、 酒店投资是“重资产",建议投资人谨慎投资酒店产品。
尽量做轻资产投资,可通过股份等方式,分散投资风险;有酒店管理经验的投资人,可通过管理输出、辅助运营等方式减少资产投入。
2、建议地产类物业的酒店业主,选择特许经营合作模式。
近年来,地产类的酒店业主逐渐在调整投资方向,建议这类业主在酒店投资过程中,选择特许经营合作模式,利用国际品牌的背书及规模化效应,以及国际品牌的标准化管理、运营经验,培养自己的团队,逐步形成自己的资产运营能力。
3、酒店要“轻装饰,重装修”。
现在有很多的酒店投资人,在装修过程中,根据自己的喜好,对酒店进行装修,尤其是在墙面、地面、天花板等方面投入较大,导致装修成本高,而在关键性的隐蔽工程上又节约成本,导致房间的隔音等效果差,影响了客人的入住体验,同时增加后续的维修成本。
未来,会逐步将现有的自有品牌连锁酒店,以合适的方式,慢慢过渡到品牌加盟。
同时,自持物业的所处商圈,如果适合做酒店投资,仍然会选择加盟品牌酒店。辽宁省内的租赁型物业,如果价格、地段合适,会继续投资酒店生意。
随着国内经济形式朝利好方向发展,希望经营好目前已投的2家中高端酒店,与品牌方合作共赢,共谋发展。

转自:https://business.sohu.com/a/675686193_120987369
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