高端酒店井喷,世界投给南京的“信任票”

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行业观察 发表于 2021-5-19 17:52:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
窥视一座城市的经济能级和发展潜力,高端国际品牌酒店的集聚度是一面镜子。
丽思卡尔顿、卓美亚、洲际……过去十年,尤其是“十三五”期间,这些曾经离南京相当遥远的名字鱼贯而入,陆续落子在城市的核心商圈、热力板块。
▲南京丽思卡尔顿酒店
2021年,又将是南京高端酒店的井喷之年。行业内部信息显示,今年将有近20家国际一线品牌酒店竣工开业,仅被列入南京市重大项目建设清单的就有10家。从紫东片区园博园的酒店群,到北大门六合龙袍新城的悦榕庄,从仙林板块的地中海俱乐部,到老山深处的傲途格精选,国际高端品牌酒店,正沿着南京城市生长的轨迹“抢滩登陆”。
▲南京绿地洲际酒店
国际顶级酒店再也不是城市的“奢侈品”,而是匹配发展能级、优化营商环境的“刚需”。无论是打造全球影响力的创新名城,还是争创国际消费中心城市,南京需要高端品牌酒店提升城市品质和影响力。无论是GDP跃升全国前十,还是南京都市圈规划获“官方认证”,南京有足够的市场空间吸引酒店业巨头“跑步进场”。
这是世界酒店行业投给南京的“信任票”,这一票,南京值得拥有,当之无愧。
“迷失”30年后的“雄起”之路
傍晚时分,新街口德基广场二期58楼,丽思卡尔顿的行政酒廊香气四溢,透过全景式的落地窗北眺,夕阳余晖中的紫金山和玄武湖尽收眼底。
“远超预期!”回顾开业10个多月的经营业绩,美籍华裔总经理查里格外骄傲。整个“五一”假期,丽思卡尔顿最低的挂牌房价高达4000元/晚,但依然一房难求。查里透露的另一个信息更令人兴奋——在中国大陆地区的丽思卡尔顿酒店序列里,南京店的客房出租率和平均房价均稳居第一方阵。
▲南京丽思卡尔顿酒店
在国际高端品牌酒店领域,南京一直都算不上“优等生”。当一线城市竞相引入高端酒店时,南京直到1998年才出现国际品牌的身影,那一年,金丝利喜来登在汉中路开业。
▲金丝利喜来登酒店
改革开放后的前30年,是国际高端酒店品牌进军中国市场的第一轮高潮,但很可惜,南京没有抓住这波机遇。南京旅游职业学院教授匡家庆分析,国际酒店进军中国市场,首选必然是一线城市,南京距离上海不到300公里,在上海巨大的虹吸效应下,南京“掉队”其实并不意外。
▲南京丽思卡尔顿酒店
酒店行业向来都是城市经济的晴雨表。梳理南京上世纪80、90年代的发展方式不难发现,南京错过的不仅仅是国际高端品牌酒店,而是乡镇企业经济和外向型经济两轮发展机遇,南京的GDP总量在省内一度跌至第三。没有过硬的经济实力支撑,就不会有充足的高端酒店消费客群,“迷失”的30年,南京的高端酒店业全靠本土品牌金陵饭店独力支撑。
▲金陵饭店
另一个值得思考的现象是,作为商业地产的基本配置,高端酒店是城市商业综合体品牌溢价的重要加分项。但南京早期的商业地产项目,背后的开发商大多是来自本土的企业,一定程度上缺乏国际化思维。“如果仅看投入和产出比,高端酒店的回报效率肯定不如商业。”世邦魏理仕南京战略顾问部主管王飞认为,从长远来看,一个好的酒店,对综合体的整体形象和价值提升都有积极作用。
▲金陵饭店
事实上,新街口商圈1993年才迎来第一个外资背景开发商,金鹰集团当时一掷千金打造60层的华东第一高楼。2000年,侨鸿皇冠假日酒店闪亮登场。
缺下的课,迟早都要补。如果非要在南京高端酒店行业设立一个分界线,2005年举办的第十届全国运动会不得不提。也正是从那一年开始,南京猛然觉醒,奋起直追,一线品牌酒店竞相落子。此时,高端品牌酒店第二轮布局高潮迭起,南京凭借显著的后发优势一路攻城略地。尤其是最近十年,伴随着青奥会、男篮世界杯、苏商大会、南京创新周的举办,南京巨大的酒店市场被彻底激活。
▲金丝利喜来登酒店
经济,依然是高端酒店井喷的背后推手。创新驱动发展模式下,南京近年来的产业结构深度调整,高端要素加速集聚,辐射半径不断延展。2014年GDP夺回全省第二,2016年冲进万亿俱乐部,2020年跻身全国前十……南京以惊人的速度强势“逆袭”,城市首位度持续攀高。随着长三角区域一体化、南京都市圈、国家级江北新区、自贸区南京片区等国家战略交汇叠加,创新名城的“爆发力”不可估量。
▲南京卓美亚酒店
2016年就来南京筹备酒店开业的查里,能明显感觉到这一点。过去,从安徽、苏北地区来德基购物的消费者,通常都是当天来回,但丽思卡尔顿开业后,住一晚再走成为大部分人的选择。“不仅仅是苏北和安徽,上海、苏州来的住客也占据了一定比例。”查里解释,当初做市场调研时发现,上海和苏州并非南京的传统客源地,“这说明南京的辐射能级越来越高。”
▲南京丽思卡尔顿酒店
在国际消费中心城市的评价体系中,60%的国际主流品牌酒店进驻率,是其中的一条“硬杠杠”。南京做得如何?匡家庆介绍,目前全球排名前40的国际酒店品牌已全部进军中国,而南京的集聚率大约在50%,顶尖品牌基本“配齐”。在他看来,未来南京的高端品牌酒店行业,很难再有爆发式的开店潮,但依然会呈现平稳上升的态势,“竞争会愈发激烈,对每家高端酒店的服务、环境都提出了新的要求。”
和城市一起“开疆拓土”
“之前我们园区要办周年庆和招商大会,只能跨区选在主城的酒店里,用大巴把客商拉过去。当时就给大家很大触动,配套这个短板一定要及时补齐。”南京一家园区的相关负责人直言,产城融合中,特别关键的一环,就是高端商务酒店的配套。
▲南京景枫万豪酒店
这一轮国际品牌酒店“逐鹿”南京,两个特征尤为明显——国有资本是主力军、新兴板块是主阵地。“地方政府越来越意识到高端酒店对区域发展的带动作用。”王飞分析,商业地产快速增长的黄金期已不复存在,社会资本对风险的把控更加严格,这种背景下,只有国资平台先行引导示范,与国际品牌展开深度合作。从另一个角度看,主城区土地资源稀缺,开发成本过高,近郊板块既有需求,又有空间,是高端酒店的新增长极。
▲南京景枫万豪酒店
“有形之手”强力推动,高端酒店越走越“远”。在六合区,龙袍新城作为南京规划中最后一个开建的新城,是“北大门”产业集聚最快、发展后劲最足的区域,也是江北新主城的潜力板块。眼下,位于新城奶山康养小镇的悦榕庄悦苑酒店已主体完工,预计后年初开业,可提供近200间客房。“这是我们六合第一家国际高端品牌酒店。”康养小镇项目副总经理黄利海介绍,酒店未来不仅是六合的文旅地标,更是新城经济活动的中心。
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▲南京卓美亚酒店
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南京的“十四五”规划纲要,提出了“一核三极”的战略布局,以江南主城区为“主核”、江北新区为“主城拓展极”、紫东地区为“创新引领极”、南部片区为“新兴增长极”。进入扬子江时代的南京,正以惊人的速度东拓西进,南延北展,这场“伸展运动”中,国际高端品牌酒店成了“开路先锋”。计划今年开业的高端酒店,除了河西国金中心的安达仕,其余全部分布在“三极”。
▲园博园 珺懋酒店
在紫东地区,紧靠着栖霞区大浦水库的南京Club Med(地中海俱乐部)酒店,主体工程接近封顶,有望在年底试营业。“区别于其他的度假村项目,我们地处城市新兴中心区,这里有多家世界500强企业、众多的高校以及大量的外籍人口。”项目负责人王小飞介绍,酒店将凸显商务社交功能,特别打造了1000平方米的宴会厅。
▲园博园 威斯汀温泉度假酒店
不仅仅是地中海俱乐部,“栖霞还有多家高星级酒店在建,这既是拉升消费的新增长点,也是完善商务和文旅配套的重要一环。”栖霞区商务局局长赵晓琳介绍,栖霞山南麓的栖云山房即将正式开业,燕子矶新城北部的新华海集团滨江总部项目,拟引入一家高端酒店,仙林地区正结合商业综合体建设,引进凯悦酒店进驻,为仙林乃至紫东核心区提供优质配套服务。
4月27日,万豪集团旗下的万怡酒店在江宁金轮双子星综合体开业;5月1日,南京空港温德姆花园酒店在江宁如意湖畔试运营;5月6日,首家Mhub酒店——南京鲁能美高梅美荟酒店在方山脚下揭开面纱……如果算上即将开业的园博园酒店群,江宁区今年新开的国际高端品牌酒店,占了全市大半壁江山。
▲南京鲁能美高梅美荟酒店
江宁区是南部片区的中坚力量,也是南京地域面积和经济体量最大的板块。“产业发展、人口集聚、城市扩张,都在呼唤更高级别的酒店配套跟进。”江宁区相关负责人认为,对国际品牌酒店的如饥似渴,这既是服务企业和人才的现实需求,也有提升城市品质,推动区域协调发展的长远考量。
无论南京变得多大,城市的“圆心”始终在主城,国际酒店品牌从不会放弃任何一个在老城落地的机会。而在城市更新的大浪潮中,高端酒店是老旧载体转型利用的首选。
在珠江路,珍珠饭店的改造已近一年,门外的围挡向路人展示这家老牌酒店的新身份——洲际的子品牌VOCO。往南数百米,钟岚里19栋老式建筑也将蝶变出新,玄武区已经与新加坡精品酒店嘉佩乐签约,在长江路再现原汁原味的民国风情。
50个产业“激情共舞”
坐标,园博园。深坑里,42柄亚克力板“巨伞”撑起一汪碧水,伞下“藏”着一座水下植物园,波光交替美轮美奂;行至崖壁边缘,又见别有洞天——一帘雾瀑倾泻而下,江苏首家悦榕庄酒店从坑底“生长”而出。
一座园博园,集聚六大高端酒店群,堪称“前所未有”。国内首家丽笙精选、华东第二家傲途格、南京第二家威斯汀……一个接一个冒头,赚足了眼球、吊足了胃口。
▲园博园 丽笙精选
高端酒店走入城市近郊,背后有其自身逻辑。“一家顶级酒店,带动效应和撬动能力超乎想象。”匡家庆认为,除了提升地区形象、优化配套服务和打造旅游地标,高端酒店对经济、文化、产业均有强大的推动力,业内认为至少能带动农业、旅游、商业、会奖等50个细分产业领域快速发展。
▲园博园 丽笙精选
“我曾为W酒店的一间大床房,专门从南京赶去苏州,落地窗正对着金鸡湖,一天没舍得出房门,吃饭、娱乐、消费全在酒店!”90后“酒店控”朱昊翔说,在他的旅游经历中,“为一间房,赴一座城”已成常态,“酒店在哪里,景点就在哪里,消费也就在哪里!”
以酒店为目的地的度假体验逐渐成为一种趋势。在戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨看来,南京及长三角地区拥有数量庞大的中高端消费客群,随着居民消费力的提高,高端酒店不再仅仅是顶层精英们的专属,更多的人有能力去消费体验。
▲傲途格精选酒店
“五一”假期最后一天,浦口区四方当代美术馆门口一早就排起长队,园区24栋出自全球顶级设计师之手的先锋建筑,吸引全国文艺青年来老山脚下“拔草”。久违的“四方”来客,很大一部分都是冲着傲途格精选酒店而来。
▲傲途格精选酒店
4月10日,华东地区首家傲途格精选酒店在四方艺术湖区开业。酒店在万豪会员系统上线24小时,“五一”假期的客房就被预订了一半。就在上月底,一场LV硬箱展,让全国各地高消费人群蜂拥而至。4天的活动,销售额接近1亿元。浦口区文旅集团总经理周牧感慨:没有傲途格这样的高端酒店,可能LV根本不会考虑把活动放在浦口。
会奖经济,正是高端酒店的衍生产业。坐拥1.7万平方米会展中心及宴会场地、主展厅达到国内乙等展厅标准、具备国际A级会展承接能力……刚开业的南京空港温德姆花园酒店,功能设置几乎是为南京空港经济开发区量身定制。汤赟程是园区派驻酒店的业主代表,让他吃惊的是,节后上班首日,由园区企业主办的一场行业交流会就在温德姆会展中心召开,会议刚结束,园区两家企业主动联系、预订下周开会场地。
南京的高端酒店市场有多火?南京凯宾斯基酒店总经理张懿拿出的一份数据极具说服力,STR最新的统计显示,“五一”期间高端酒店平均房价超过2019年30%以上的市场,从高到低排序依次为:三亚、长沙、成都、厦门、西安、济南、重庆、大连、南京、苏州。全国第九的排名,与南京的整体经济实力和旅游热度基本吻合。
▲ 凯宾斯基酒店
国际高端品牌酒店加快入局,南京是否有足够的消费潜力支撑?“南京市场仍未饱和,依然有较长一段时间的增长期。”匡家庆做出这样的判断,主要是基于消费升级的大趋势,5年前经济型酒店风起云涌,但最近这些酒店退市、翻牌的趋势明显,“根本原因在于部分客群正在向中高端市场转移。”
▲ 凯宾斯基酒店
面向一片“蓝海”,南京同样必须清醒地认识到,与上海陆家嘴、北京国贸、广州珠江新城甚至苏州金鸡湖相比,南京还缺少类似的国际高端品牌酒店密集区。新街口商圈已不具备重新洗牌的条件,未来高端酒店的“行业屋脊”,南京还要等多久?
拟稿|易飞,发布|李梅,审核|缪言信,来源:新华日报记者 盛文虎 仇惠栋 李凯。文章及插图版权属于原作者。

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